一、文件出台的主要背景和依据是什么？

1、是贯彻落实国务院、省、市有关文件精神和区委一届九次、十次全会精神的需要。根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《闲置土地处置办法》（国土资源部第53号令）和《江苏省人民政府关于推进全省经济开发区创新提升打造改革开放新高地的实施意见》（苏政发〔2020〕79号）《江苏省人民政府办公厅关于促进低效产业用地再开发的意见》（苏政办发〔2016〕27号）文件精神，对合理开发国土空间、规范城市房地产市场、处置闲置土地和低效用地再开发作出明确规定，区委一届九次、十次全会对推进清河经济开发区闲置低效用地开发利用作出部署，要求我们大力实施“腾笼引凤”、循环化改造，清理整顿闲置土地和低效企业，提升优质资源承载力。这些都为我们研究出台文件提供了制度依据和理论支撑。

2、是清河经济开发区现阶段高质量跨越发展的现实需要。西安路园区于2002年启动建设，清河新区于2006年启动建设，和平工业新区于2008年启动建设。经过多年开发建设，目前，清河新区和西安路园区已无建设空间，可建设用地仅剩和平工业新区的少部分地块，不能满足招商引资项目特别是重大产业项目的用地需求。前期落户的项目往往是规模小、科技含量低、质态较差的企业，大部分未达省级园区亩均投资强度、亩均税收、亩均产值要求。比如：西安路园区，规划面积5.72平方公里，累计入驻企业237户，总占地面积3366.5亩，其中规上企业19户，合计用地面积1320.4亩。规上企业中，税收超千万元的仅有4户，亩均税收超10万元企业仅12户。《省政府关于推进全省经济开发区创新提升打造改革开放新高地的实施意见》（苏政发〔2020〕79号）文件指出：“要提升土地集约利用水平，统筹安排空间布局，保障重大项目及大型基础设施建设用地需求。盘活利用存量土地，积极推进低效用地再开发。”为此，推进清河经济开发区闲置低效用地清理处置工作是贯彻落实上级文件精神和加快开发区高质量发展的现实需要。

基于上述背景和目前清河经济开发区的实际情况，根据区委区政府部署要求，借鉴其他县区的有益经验，制定出台本意见。

二、认定的标准是什么？

认定闲置、低效用地以宗地为单位，土地出让合同等法定文书中约定分期建设的，按分期建设日期范围认定闲置时间和闲置面积。闲置低效用地的认定标准如下：

（一）闲置土地。主要是国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定的动工建设日期满一年未动工建设用地；已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满1年的国有建设用地。

（二）低效用地。主要是位于清河经济开发区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，已动工建设，集约利用程度不高，亩均税收、建筑容积率等不符合招商引资协议或土地出让合同要求的建设用地。包括由于经营管理不善、市场等原因，企业处于停产、半停产状态的用地。具有以下情形之一的建设用地，可以认定为低效用地：

1.宗地内连片闲置土地超过5亩以上的建设用地；

2.超过土地出让合同约定竣工期限2年以上未竣工的；

3.虽已竣工但竣工2年以上投资强度达不到出让合同约定标准70％以上，设备投入不到50%以上的，近三年亩均税收未达5万元或亩均开票低于100万元的；

4.企业处于停产、半停产状态1年以上的。

（三）其它清退类。国家、省、市产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的建设用地；不符合清河经济开发区产业规划，未经批准擅自改变土地性质的项目；未经清河经济开发区同意，厂房私自出租、出让的。

三、闲置低效用地处理方式有哪些？

（一）闲置土地处置方式

1.限期开工。未按土地出让合同约定动工建设的，由市自然资源和规划局清江浦分局会同清河经济开发区向土地使用权人下达《开工建设履约通知单》，督促企业按照土地出让合同约定的投资强度、亩均税收、容积率等指标开工建设，项目开工时，用地单位以《建设项目动工开发申报书》书面告知市自然资源和规划局清江浦分局和清河经济开发区现场确认。

2.征缴土地闲置费。未按土地出让合同约定动工建设满一年的，由市自然资源和规划局清江浦分局提请市自然资源和规划局向国有建设用地使用权人发出《闲置土地调查通知书》，依法调查认定为闲置土地的，发放《闲置土地认定书》《闲置土地情况告知书》《闲置土地处置听证权利告知书》，听证结果不变或放弃听证的，对国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让价款的20％征缴土地闲置费。拒不缴纳的，申请人民法院强制执行。

3.依法收回。未按土地出让合同约定动工建设满2年的，确属企业自身原因且经依法调查认定为闲置土地的，由市自然资源和规划局清江浦分局按程序报批后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，依法无偿收回国有建设用地使用权。

4.协议处置。因不可抗力等原因造成闲置的，可认定为低效用地，采取置换土地或签订补充协议，重新约定动工建设、竣工期限和违约责任。土地使用权人不愿意继续建设的，可协议收回。收回的土地价按实际供地价格，并扣除已享受的相关优惠政策。

5.依法收购。对涉及破产、强制执行相关土地的处置待人民法院拍卖程序终结后，清河经济开发区及其它相关国有公司可以进行依法收购。

（二）低效用地处置方式

由清河经济开发区牵头，区相关部门对企业用地低效情况进行考核认定，认定为低效用地的，向企业发放《低效用地认定书》。

1.限期开工。自认定之日起6个月内，土地使用权人可继续建设利用闲置低效部分土地，按现行省级开发区入园标准，达到投资强度、容积率、亩均税收等相关要求。

2.转型升级。自认定之日起6个月内，土地使用权人通过技术创新、产品改良、产学研合作等转型方式，提高土地产出率达到要求标准。

3.重组转让。自认定之日起6个月内，土地使用权人可通过联合、债务重组、出让等方式实施重组，提高土地产出率达到要求。

4.强制处置措施。满6个月后，仍属于低效用地或不配合整改处置的，可采取以下措施：取消其向中小企业国有担保公司贷款担保资格，取消土地出让金等涉企扶持资金奖励政策兑现；列入相关部门重点评估或稽查；项目投资主管部门不予审批和核准低效用地企业及其控股股东新增用地项目，不予办理已列入低效用地的房屋、土地抵押登记（已经办理的不得续办）。

四、处理的具体程序是什么？

（一）发布通知。将闲置土地和低效用地的处置对象、处置条件、处置程序和处置要求等书面通知到企业。

（二）现场核查。根据通知要求对清河经济开发区内土地使用权人用地情况进行调查摸底，并组织相关部门现场勘察核查。

（三）依法处置。认定为闲置土地的，由市自然资源和规划局清江浦分局按程序报批，向土地使用权人下达《闲置土地认定书》并依法处置；认定为低效用地的，由清河经济开发区向企业发放《低效用地认定书》。

（四）拟定方案。《低效用地认定书》下达后，企业提出限期开工或转型升级、重组出让等处置书面申请，并提供相应材料。由清河经济开发区和市自然资源和规划局清江浦分局、土地相关权益人（土地使用权人、抵押权人等）共同协商，拟定闲置或低效用地处置方案。

（五）组织实施。低效用地处置方案经协商综合评定后，组织实施。

关联阅读：《关于加强清河经济开发区闲置低效用地清理处置工作的意见》